Okleveles értékesítő vagy hazavágnak
Japánban érdemes ingatlanirodán keresztül munkánkba belevágni. A japán munkakultúrában a társadalom erősen hierarchizált, mely az ingatlanos szakmát se kíméli.
Felejtsük el, hogy freelancerként, egyszemélyes vállalkozásként rohangálunk, ha azt szeretnénk, hogy munkánknak és ezzel nagyon szorosan összefüggően személyünknek presztízse legyen. Japánban a presztízs azonban nem ugyanazt jelenti, mint nyugaton, itt előzetesen hozott eredményeinktől függetlenül is lehet munkánk kevésbé megbecsült, amennyiben azt nem az elfogadott keretek között végezzük.
-Hogyan néz ki ez a keret?-
Japánban az ingatlanpiac eladói és vevői oldalán is kizárólagosan ingatlanügynökségek állnak, melyek a két fél igényeit hozzák közelebb egymáshoz. A jó hír, hogy a vevő/eladó tehát mindenképp fel fogja keresni ügynökségünket, nem fogja megpróbálni se megkerülni az irodán kívüli tárgyalást, a rossz hír, hogy az ügynökségek fix díjakkal dolgoznak.
-Hogyan lehetek része egy ingatlanhálózatnak?-
Japánban lehet, de nem érdemes licenc nélkül ügynökösködni. Természetesen oklevél nélkül is lehetséges, ez esetben viszont be kell érnünk háttérbeli feladatok végzésével, az ügyfelek felkeresését és a szerződések aláíratását nem mi fogjuk végezni, mely szorosan összefügg azzal, mennyit tehetünk zsebre.
A minősített ingatlanos névért erősen meg kell dolgozni és oklevelet kell szerezni róla, mely nagyon nehéz. Az oklevélhez a RETIO (Real Estate Transaction Improvement Organization) által előkészített vizsgán kell átmenni, melyen jellemzően 20% alatti a megfelelési arány.
Ezen felül a megfelelés feltételei tényszerűen felsorolva:
Japánként:
- az ingatlanos szaknyelv szóhasználatának ismerete (minden szakterületre külön írásjelkészlettel is rendelkeznek, melyet a szakterületről kívülről érkező nem feltétlenül ért meg)
- az ingatlanpiacra vonatkozó polgári és ingatlanjog ismerete
- A város ismerete ahol a hálózat irodája helyileg található
Ha pedig külföldiként adjuk arra a fejünket, hogy Japánban ingatlanozzunk, szükséges:
- a japán nyelv anyanyelvi szintnek megfelelő ismerete, melyet a nemzetközi nyelvvizsgával megszerezhető JLPT N1-es szint jelöl, valamint az ingatlanos szaknyelv írásjelkészletének ismerete
- felsőfokú vagy azzal egyenértékű szakvégzettség
- az ingatlanpiacra vonatkozó polgári és ingatlanjog ismerete
- a japán városszerkezet ismerete (mivel Japánban sok esetben számok és nem nevek jelölik az utcákat)
- Az ingatlanok méretezésénél a nyugaton alkalmazott négyzetméteren alapuló rendszer helyett az országra jellemző tatamis felbontás ismerete (tatami=gyékényszőnyeg, területe 1 dzsó (畳) = 1,65 m2
- Az eltérő ingatlanbesorolási rendszer és lakásberendezési szokások ismerete
- A város ismerete ahol a hálózat irodája helyileg található
Mindkét esetben ajánlott kb 3 millió yenes alaptőkével (237Ft=1yen árfolyammal számolva kb. 711.000.000 Ft) rendelkezni.
Magyarországtól eltérően Japánban nem kell attól tartanunk, hogy vidéki irodánk alul reprezentált lesz a városiakkal szemben, a megkeresések aránya egyenlően oszlik el város és vidék között.
-Hogyan néz ki a közvetítői díjazás?-
Számunkra, ingatlanosok számára rossz hír, hogy a közvetítési díjat az ingatlanforgalmi üzleti jog szabályozza, ezen felül jutaléktöbbletet nem számolhatnak fel.
A bejövő összeget így számolhatjuk ki:
Alapár 3%-a+60.000 yen (az ársávos adózásból kiszámolva)+ 8% haszonélvezeti adó (mindig épületre és nem telekre számolva)
A haszonélvezeti adó mindig az államot illeti, a közvetítői díj az adón kívüli összegből számítandó ki, az iroda tehát ebből a beérkezett összegből fog kifizetni minket.
Vásárló szándékú ügyfeleinknél a díjat vagy egészben fizeti be a vevő a végső szerződés aláírásakor vagy felét az adásvételi szerződéskor, a másik felét beköltözéskor.
A jó hír viszont, hogy Japánban íratlan szabály, hogy az üzlet sikerességét elősegítő személynek (ez esetben tehát nekünk) tiszteletdíjat szokás fizetni, amely szokás szerint két havi kauciónak megfelelő összeg szokott lenni. A másik jó hír, hogy az ügyfelünknek nem éri meg alkudozni a közvetítői díjról, mert költségesebben jön ki a végén, mintha elfogadja az iroda által megjelölt összeget, így a fix díjakkal való számolás végső soron számunkra is pozitív.
Másik oldalról a jog is véd minket, ha a vevő nem fizet a közvetítő irodának, akkor az ingatlanhálózatunk beperelheti a közvetítői díjazás árával, így nyugodt szívvel mondhatjuk ügyfeleinknek a szerződés aláírása után, hogy sayonara¹
¹ Japánul viszontlátásra, kiejtése magyarul szájónárá.
