Maklerkedjünk Németországban

Németország kétségtelenül a magyar kivándorlás egyik legvonzóbb célországa. A német ingatlanpiac sok elemében hasonlít a magyarhoz.

Amennyiben úgy döntenél, hogy ingatlanos karrieredet Németországban kezdenéd meg vagy építgetnéd, érdemes tudatosan belevágni.

Az alábbi cikk összképet ad a német ingatlanpiacról és a német ingatlanértékesítők munkájáról.

Németországban a magyar szokásokkal összhangban, semmiféle hivatalos papír nem kötelező ahhoz, hogy ingatlanértékesítőként dolgozzunk. Annak ellenére, hogy kötelező jelleggel nem bír, presztízsünk megalapozása, megtartása érdekében a szakmába hivatalos papír nélkül belevágni nem ajánlott.

Az ingatlanértékesítői-vagy ügynöki engedély kibocsátásáért felelős szerv, az IVD (ImmobilienVerband Deutschland) a német értékesítők szakmai szervezete. A szervezeti tagság feltétele az általuk ajánlott két-három éves képzés, melynek végén a megfelelő hatóságoknál beregisztráltathatjuk magunkat ingatlan értékesítőként.

Az ingatlanértékesítői szakterület tehát létezik a német oktatási rendszerben, az iskolapad keretein belül hivatalosan tanulhatunk bele a szakmába.

A képzés neve Kaufmann der Wohnungs- und Grundstückswirtschaft, két-három éves, gyakorlatot magában foglaló képzési időt jelöl.

Németországban engedéllyel és engedély nélkül is dolgozhatunk az ingatlanos szakmában

Ennek ellenére sem a végzettség, sem a szervezeti tagság nem követelmény ahhoz, hogy ingatlanosként dolgozzunk.

A másik fontos szempont, amit a szakmában már jártas, szervezeti tagsággal rendelkező értékesítők ajánlanak, hogy- különösen kezdőként- egy ingatlanügynökség keretein belül vágjunk bele munkánkba. Az ügynökségeknél a német nyelvből tett vizsga feltétel, valamint gyakran a szakmai tapasztalatot is elvárják.

A regisztráció nélküli, freelancerként való munkavégzésnek feltételei a kellő alaptőke, erős német nyelvtudás, valamint ajánlatos széles németországi ismeretségi körrel indulni. 🙂

A következőkben azokat a lépéseket vesszük sorra, melyek ahhoz szükségesek, hogy valaki regisztrált ingatlanügynök- vagy értékesítő, németül Immobilienmakler vagy röviden Makler legyen.

Az ingatlanügynöki engedély kiváltásához szükséges lépések és jogi vonatkozások

Lássuk részletesen:

Az első pont a polgári törvénykönyv 652-656-os, Ingatlanértékesítőkről és Kereskedelmi Építményekről szóló paragrafusát jelöli (commercial Real Estate Agent and Commercial Construction Industry Ordinance and Sections 652-656), mely az értékesítőknek adható juttatásokról rendelkezik.
A második és harmadik pontok az ingatlanszerződések formai és tartalmi követelményeihez elengedhetetlen információt tartalmazzák.
A törvényhatóságnál való regisztrációról az ábrán látható negyedik pont, a (GewO § 34c Gewerbeordnung) rendelkezik, valamint ez tartalmazza a versenyjogi vonatkozásokat is, azaz az üzleti tisztaságot szem előtt tartva hogyan lehet Németországban ingatlanértékesítőként vállalkozni.

A regisztráció után válthatjuk ki az ingatlanos iparűzési igazolványunkat (Maklererlaubnis), melynek díja 45€. Ehhez először a regisztrációhoz szükséges formanyomtatványt kell kitöltenünk, maga az engedély költsége kb. 300€.

Regisztráció előtt először az Adóhivatalhoz (Finanzamt) kell járulnunk, ahol a kellő anyagi háttér és fedezet meglétéről bizonyosodnak meg.

Ezután beregisztrálásunkhoz az illetékes járási bírósághoz (Amstgericht) kell fordulnunk, ahol be kell mutatnunk útlevelünket, tartózkodási engedélyünket és a német hatóság által kiállított erkölcsi bizonyítványunkat (Führungszeugnis). Ezen túl szükséges igazolást is felmutatnunk róla, hogy Németországban nem mentünk még csődbe, valamint nyilatkoznunk róla, hogy nincs aktív, helybéli vállalkozásunk. A büntetett előélet, a fizetésképtelenség, az adóval vagy törvényes járulékokkal való visszaélés mind kizáró tényezők.

Végül az Iparűzési Hivatalt (Gewerbeamt) kell meglátogatnunk, ahol engedélyünket váltathatjuk ki.

Plusz tipp: Legyen nálad fénymásolat a személyi igazolványodról.

Ingatlanos karriered többféle formában próbálhatod ki:

Tőketársaság keretében
Egyéni vállalkozóként
Társult vállalkozás keretében pl. a magyar Kft.-nek megfelelően.

Ingatlanértékesítői munkánkat megkezdve közvetlen eladóként vagy közvetítőként is funkcionálhatunk, mely esetben tárgyalásokat intézünk a vásárlói és az eladói oldal között.

Szerződéskötéskor lebegjen mindig szemünk előtt a “Due diligence” (illetékek, jutalékok), járjunk el a megfelelő gondosság jegyében, hogy mit tartalmazzon egy szerződés: általános jogait a bérlőnek, adózási kötelezettségeket, technikai és pénzügyi részletezést.

Szerződés előtt a felek gyakran kötnek titoktartási egyezményt, illetve töltenek ki nyilatkozatot a feltételekről.

A szerződéseket minden esetben írásban kell megkötni, online nem lehetséges hitelesíteni őket, maga a hitelesítés pedig elvárás. A hitelesítés meghiúsulása elkerülhető, ha az ingatlan értékesítése után a tulajdonlapon való változtatásokat saját vállunkra vesszük, és azt bejelentjük a német Földhivatalnál.

Munkánk során a jutalék, a magyar gyakorlathoz hasonlóan megillet bennünket Németországban is. Ez az összeg bérelt ingatlan esetén két havi bérleti díj (ennél több viszont nem lehet), eladott ingatlannál a jutalék a vételár 5-6%-a.

Németországban közvetlen eladóként és közvetítőként is funkcionálhatunk

Végül kitekintőként vessünk egy pillantást a német ingatlanpiac 2017-es alakulására.

Előrejelzések szerint a piaci árak 2017-ben továbbra is növekedni fognak (különösen a bérleményekre igaz ez, a magyar ingatlanpiachoz hasonlóan), viszont az emelkedés az elmúlt évekhez képest alacsonyabb lesz.

A magyar piaccal szintén párhuzamot vonhatunk ez eladásra kínált lakóingatlanok kínálatának csökkenésében, emiatt árakban jelentős emelkedés várható.

Az albérletpiac felkapottabb, a kereslet itt is bőven meghaladja a kínálatot. Az utóbbi években geopolitikai változásai sem hagyhatóak figyelmen kívül, a városi területeken a lakáshiány tovább erősödött az urbanizáció és a menekültek megnövekedett beáramlása miatt.

Az jelenlegi alacsony beruházási érdekeltségi ráta és a Brexit mind pozitív hatással vannak és lesznek Németország ingatlanpiacára.

Az átmeneti stagnálást leszámítva a német ingatlanpiac stabil, a hazai és nemzetközi beruházók számára meg fogja őrizni vonzó jellegét, Németország tehát biztonságos pontja maradhat külföldi karrierindításunknak.